Immobilien-Ratgeber –
Immobilie verschenken vs. vererben
Immobilie verschenken vs. Immobilie vererben – was rentiert sich mehr?
Die Entscheidung, eine Immobilie innerhalb der Familie weiterzugeben, zählt zweifellos zu den bedeutendsten Schritten in der Vermögensplanung. Dabei stehen Eigentümer oft vor der Frage: Ist es aus finanzieller und steuerlicher Sicht günstiger, das Haus oder die Wohnung bereits zu Lebzeiten zu verschenken – oder doch erst im Rahmen einer Erbschaft zu übertragen?
Nachfolgend möchten wir Ihnen einen fundierten Überblick über die wichtigsten Unterschiede geben, ergänzt um eine praxisnahe Beispielrechnung.
Der steuerliche Rahmen
Sowohl beim Verschenken als auch beim Vererben einer Immobilie greifen die gleichen Freibeträge aus dem Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht. Diese Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsgrad ab. Beispiel:
- Empfänger
- Freibetrag (pro Person)
- Kinder
- Enkel
- Freibetrag (pro Person)
- 500.000 €
- 400.000 €
- 200.000 €
Für den darüberhinausgehenden Wert fällt Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer an – der Steuersatz ist ebenfalls identisch und staffelt sich je nach Verwandtschaftsgrad und Höhe des Erwerbs zwischen 7 % und 30 %.
Vorteile der Schenkung zu Lebzeiten
-
Mehrfachnutzung der Freibeträge: Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre. Wer frühzeitig plant, kann sein Vermögen in Tranchen übertragen und so die Steuerlast erheblich reduzieren.
-
Reduzierung des Nachlasswerts: Wird die Immobilie vor dem Tod verschenkt, vermindert sich der zu vererbende Nachlass – was später ebenfalls Erbschaftsteuer spart.
-
Nießbrauchvorbehalt: Der Schenkende kann sich ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht sichern. So bleibt die wirtschaftliche Nutzung erhalten, während die Eigentumsverhältnisse bereits geregelt sind.
-
Rechtssicherheit: Die Nachfolge wird noch zu Lebzeiten gestaltet, wodurch Streitigkeiten zwischen Erben vermieden werden können.
Nachteile der Schenkung
- Wertsteigerung wird beim Erwerber steuerlich relevant: Schenkt man früh, profitiert der Erwerber nicht mehr von einer späteren Wertsteigerung innerhalb des steuerfreien Nachlasses.
- Verlust an Verfügungsgewalt: Trotz Nießbrauch verliert der Schenkende formal die volle Verfügung über die Immobilie.
- Pflichtteilsergänzungsansprüche: Selbst wenn eine Immobilie verschenkt wird, können Pflichtteilsberechtigte innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung Ansprüche geltend machen.
Vorteile der Vererbung
- Eigentum verbleibt bis zum Tod vollständig beim Erblasser: Damit bleiben Flexibilität und Kontrolle erhalten.
- Einmalige Übertragung: Keine Aufteilung in Tranchen nötig.
- Wertsteigerung wird vollständig an die Erben weitergegeben: Wenn die Immobilie im Wert steigt, kommt dieser Vorteil den Erben zugute.
Nachteile der Vererbung
-
Keine mehrfache Nutzung von Freibeträgen möglich: Der Wert wird einmalig vererbt, wodurch bei höherem Verkehrswert schneller Steuerpflicht entsteht.
-
Mögliche Streitigkeiten unter Erben: Ohne klare Regelung kann es nach dem Erbfall zu Auseinandersetzungen kommen.
Beispielrechnung: Schenkung vs. Vererbung
Nehmen wir an, ein Vater möchte seinem Sohn eine Immobilie in Freiburg schenken oder vererben.
Verkehrswert der Immobilie: 700.000 €
Freibetrag Kind: 400.000 €
- –
- Verkehrswert
- Freibetrag
- Steuerpflichtiger Wert
- Steuersatz (Klasse I, Wert bis 300.000 €)
- Steuerbetrag
- Schenkung jetzt
- 700.000 €
- -400.000 €
- 300.000 €
- 11 %
- 33.000 €
- Vererbung später
- 700.000 €
- -400.000 €
- 300.000 €
- 11 %
- 33.000 €
In beiden Fällen fällt also zunächst dieselbe Steuer an.
Wird die Immobilie jedoch schon heute geschenkt, könnte der Vater nach zehn Jahren seinem Sohn eine weitere Immobilie oder weiteres Vermögen bis zum Freibetrag von 400.000 € steuerfrei schenken.
Dadurch würde sich die Gesamterbschaft- und Schenkungsteuerlast deutlich reduzieren.
Was rentiert sich mehr?
Die Antwort hängt stark von der individuellen Situation ab.
Wer frühzeitig plant, kann durch Schenkungen zu Lebzeiten erhebliche Steuervorteile erzielen – insbesondere durch die wiederholte Nutzung der Freibeträge.
Gleichzeitig bietet das Vererben den Vorteil, dass der Erblasser bis zum Schluss flexibel bleibt und Erben von einer Wertsteigerung profitieren.
Wir empfehlen eine individuelle steuerliche Beratung und eine rechtzeitige Nachlassplanung.
FAQ – Immobilie verkaufen oder verschenken
Was ist steuerlich günstiger: eine Immobilie verkaufen oder verschenken?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei einer Schenkung können Sie Freibeträge (z. B. 400.000 € pro Kind) nutzen, die sich alle zehn Jahre erneut einsetzen lassen.
Beim Verkauf an Familienmitglieder wird der Kaufpreis auf die Grunderwerbsteuer angerechnet, es fällt jedoch grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Wird die Immobilie unter Verkehrswert verkauft, gilt die Differenz als Schenkung und unterliegt ebenfalls der Schenkungsteuer. Eine fundierte steuerliche Beratung ist daher unerlässlich.
Muss mein Kind beim Kauf der Immobilie Grunderwerbsteuer zahlen?
Ja. Im Gegensatz zur Schenkung oder Erbschaft, die für nahe Verwandte grunderwerbsteuerfrei sind, wird beim Kauf einer Immobilie – auch innerhalb der Familie – Grunderwerbsteuer fällig. Diese beträgt in Baden-Württemberg derzeit 5 % des vereinbarten Kaufpreises.
Kann ich mir bei einer Schenkung ein Wohnrecht sichern?
Ja. Es ist möglich, sich ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. So behalten Sie die Nutzung oder auch Mieteinnahmen, obwohl die Immobilie rechtlich bereits übertragen ist. Dies wird häufig als „Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt“ bezeichnet.
Was passiert, wenn ich die Immobilie verschenke und sie danach stark an Wert gewinnt?
Die Wertsteigerung nach der Schenkung kommt ausschließlich dem Beschenkten zugute. Schenken Sie also früh, erhält der neue Eigentümer die künftige Wertsteigerung steuerfrei. Warten Sie hingegen mit der Übertragung, steigt der Nachlasswert – wodurch sich die Erbschaftsteuerlast erhöhen kann.
Wann lohnt sich ein Verkauf an Familienmitglieder?
Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn Sie Liquidität benötigen und gleichzeitig Ihre Kinder finanziell entlasten möchten. Durch einen Kaufpreis unter dem Verkehrswert lässt sich ein Teil als Schenkung deklarieren, für den Freibeträge genutzt werden können. Beachten Sie dabei stets: Auf den Kaufpreis fällt Grunderwerbsteuer an, und eine zu starke Abweichung vom Verkehrswert kann steuerlich Probleme bereiten.
Kann ich eine Immobilie in Raten verschenken?
Ja. Durch frühzeitige Planung können Sie Ihr Vermögen in mehreren Tranchen verschenken und dabei die Freibeträge alle zehn Jahre erneut nutzen. Das wird häufig als „gestaffelte Schenkung“ bezeichnet und ist ein effektives Mittel zur Steueroptimierung.
Sollte ich sofort schenken oder besser vererben?
Das hängt von Ihren Zielen ab:
- Möchten Sie Ihre Kinder schon jetzt absichern und Steuern sparen, kann eine Schenkung sinnvoll sein.
- Möchten Sie flexibel bleiben und selbst von Wertsteigerungen profitieren, ist Vererben vorteilhafter.
Oft ist eine Kombination aus beidem – teilweise Schenkung zu Lebzeiten, Rest im Erbfall – die beste Lösung.
Benötige ich einen Notar?
Ja. Sowohl die Schenkung als auch der Verkauf einer Immobilie müssen notariell beurkundet werden. Nur so ist die Übertragung rechtsgültig und kann im Grundbuch eingetragen werden.
Die hier bereitgestellten Informationen und beispielhaften Darstellungen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine steuerliche Beratung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes (StBerG) dar.
Für individuelle steuerliche Fragestellungen und konkrete Anwendungsmöglichkeiten wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Steuerberater.
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