Degressive AfA – attraktive Steuervorteile
beim Kauf einer Neubauwohnung möglich
Steuervorteil für Kapitalanleger: Degressive AfA beim Kauf von Neubauimmobilien in Freiburg
Die Bundesregierung hat im Rahmen des Wachstumschancengesetz am 22. März 2024 eine attraktive steuerliche Neuerung für Kapitalanleger eingeführt: die degressive Abschreibung (AfA) für neu geschaffenen Wohnraum. Seit 2024 können Käufer von Neubauimmobilien deutlich schneller und höher abschreiben – das erhöht die Anfangsrendite und senkt die Steuerlast spürbar.
Im parlamentarischen Prozess war zunächst ein Satz von 6 % auf Neubauinvestitionen im Gespräch – letztlich beschlossen wurden 5 % .
Was ist die degressive AfA?
Die degressive AfA ist eine steuerliche Methode, bei der die Immobilie in den ersten Jahren mit einem höheren Prozentsatz abgeschrieben wird als bei der klassischen linearen AfA. Das bedeutet: Investoren können in den ersten Jahren nach dem Kauf besonders hohe steuerliche Vorteile realisieren.
Übrigens: Auch bei späterem Erwerb innerhalb des Jahres kann die AfA anteilig im Jahr der Anschaffung berücksichtigt werden!
Voraussetzungen für die degressive AfA
(Stand 2024)
Damit Kapitalanleger die neue AfA-Regelung nutzen können, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
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Bauantrag oder Bauanzeige wurde zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gestellt.
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Es handelt sich um neuen Wohnraum, der nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
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Die Immobilie wird vermietet.
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Fertigstellung und Übergabe erfolgen im selben Jahr wie der Erwerb oder die Herstellung.
Für die degressive AfA gelten keine zusätzlichen Anforderungen an Energiestandards (z. B. kein EH40 nötig)!
So funktioniert die Abschreibung
Beispielrechnung
Bei 400.000 Euro Investitionskosten kann der Investor im ersten Jahr 20.000 Euro (5 Prozent von 400.000 Euro) steuerlich abschreiben, im zweiten Jahr sind dann 19.000 Euro abschreibungsfähig (400.000 Euro abzüglich der 20.000 Euro vom ersten Jahr = 380.000 Euro Restwert). Innerhalb von sechs Jahren nach Fertigstellung/Erwerb der Immobilie kann der Investor so rund 106.000 Euro steuerlich geltend machen (d.h. auf diesen Betrag müssen keine Steuern entrichtet werden).
Nach nur sechs Jahren wurden bereits über 105.000 € steuerlich abgeschrieben. Im Vergleich zur linearen Methode ergibt sich ein deutlich höherer Steuervorteil in der Anfangsphase – gerade dann, wenn Finanzierungskosten und Instandhaltungsaufwand besonders hoch sind.
Weitere Informationen mit AfA-Beispielrechner hier
Zusätzliche Steuerförderung: Sonder-AfA für den Neubau von Mietwohnungen
Neben der degressiven AfA besteht für Kapitalanleger unter bestimmten Bedingungen auch Anspruch auf eine Sonder-AfA (§ 7b EStG) – eine zusätzliche steuerliche Abschreibung speziell für den geförderten Mietwohnungsbau. Diese kann parallel zur linearen AfA in Anspruch genommen werden und ist vor allem für Investoren interessant, die auf nachhaltige Vermietungskonzepte mit Förderung setzen.
Wesentliche Merkmale der Sonder-AfA (Stand 2024):
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Abschreibung: 5 % jährlich über vier Jahre, zusätzlich zur regulären linearen AfA.
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Förderhöchstbetrag: Bis zu 4.000 €/m² Wohnfläche, max. 250.000 € pro Wohneinheit.
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Förderzeitraum: Gilt für Bauanträge, die ab dem 1. Januar 2023 gestellt wurden.
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Bedingung: Die Baukosten (ohne Grundstück) dürfen max. 5.200 €/m² nicht überschreiten.
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Energieeffizienz: Die Wohnung muss dem Effizienzhaus-Standard 40 mit Nachhaltigkeitszertifikat entsprechen.
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Die Immobilie muss mindestens 10 Jahre vermietet werden.
Welche AfA ist in Freiburg sinnvoller?
- Degressive AfA: Ideal für private Investoren, die flexibel, schnell und ohne energetische Zusatzauflagen investieren wollen – z. B. in moderne Stadtquartiere wie Vauban oder Dietenbach.
- Sonder-AfA (§ 7b EStG): Attraktiv für Investoren mit nachhaltigem Baukonzept und Förderinteresse, z. B. in KfW-geförderten Projekten oder öffentlich geförderten Wohnbauprojekten.
In der Praxis hängt die Entscheidung oft von der Art des Projekts und den persönlichen Zielen ab: Möchten Sie möglichst hohe Abschreibungen in den ersten Jahren oder auf staatlich geförderte Nachhaltigkeit setzen?
Übrigens besteht die Möglichkeit, beide Methoden miteinander zu kombinieren. Weitere Informationen und eine Beispielrechnung finden Sie hier!
Freiburg zählt zu den dynamischsten Immobilienmärkten im Südwesten. Mit seiner Kombination aus ökologischem Städtebau, hoher Lebensqualität und wachsender Nachfrage nach Mietwohnungen ist die Stadt ein attraktiver Standort für Kapitalanleger. Insbesondere Neubauprojekte in Quartieren wie Dietenbach, Vauban oder Rieselfeld bieten langfristige Wertstabilität.
Die degressive AfA ermöglicht es Anlegern, bereits in den ersten Jahren spürbare Steuervorteile zu realisieren – eine willkommene Entlastung angesichts hoher Bau- und Finanzierungskosten in der Region.
Unser Tipp für Investoren in Freiburg
Wenn Sie darüber nachdenken, in eine Neubauimmobilie in Freiburg zu investieren, ist jetzt ein hervorragender Zeitpunkt. Die neue steuerliche Förderung kann Ihre Rendite deutlich verbessern – vor allem, wenn Sie strategisch planen.
Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie gern zu passenden Objekten, steuerlichen Aspekten und Finanzierungsstrategien.
FAQ zur degressiven AfA in Freiburg
Was ist die degressive AfA?
Die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) ist eine steuerliche Abschreibungsmethode, bei der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie in den ersten Jahren mit einem höheren Prozentsatz abgesetzt werden können. Seit 2024 sind 5 % pro Jahr möglich – bezogen auf den Restwert der Immobilie.
Für welchen Zeitraum gilt die neue Regelung?
Die Regelung gilt für Wohngebäude, deren Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 eingereicht wurde.
Welche Immobilien in Freiburg sind begünstigt?
Nur neue, selbst errichtete oder neu gekaufte Wohnimmobilien, die zur Vermietung vorgesehen sind. Sanierte Altbauten oder selbstgenutzte Immobilien sind nicht begünstigt
Wer kann die degressive AfA in Anspruch nehmen?
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Kapitalanleger, die Wohnraum zur Vermietung schaffen.
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Privatpersonen oder Unternehmen, die Neubauten kaufen oder bauen.
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Voraussetzung: Nutzung der Immobilie zur Erzielung von Mieteinnahmen.
Was ist der Unterschied zur linearen AfA?
Ein wesentlicher Unterschied zwischen der degressiven AfA und der herkömmlichen linearen AfA liegt in der Verteilung der Abschreibungen über die Jahre. Bei der linearen AfA wird jährlich ein fester Prozentsatz – in der Regel 2 % – auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie über einen Zeitraum von 50 Jahren gleichmäßig abgeschrieben. Das bedeutet: Die Steuerersparnis bleibt über die Jahre konstant, eignet sich aber eher für langfristig orientierte Investoren.
Die degressive AfA hingegen erlaubt in den ersten Jahren eine höhere steuerliche Abschreibung, da der Abschreibungsbetrag mit 5 % jährlich auf den jeweils verbleibenden Restwert berechnet wird. Dadurch entstehen insbesondere zu Beginn deutlich höhere Steuerentlastungen. Diese Methode ist vor allem dann vorteilhaft, wenn Investoren in der Anfangszeit hohe Finanzierungskosten haben oder ihre Steuerlast gezielt senken möchten. Gleichzeitig bietet die degressive Abschreibung mehr Flexibilität, da bei Bedarf ein Wechsel zur linearen AfA möglich ist.
Wie funktioniert die Berechnung der degressiven AfA?
Beispiel bei 400.000 € Investitionskosten:
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1. Jahr: 5 % von 400.000 € = 20.000 €
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2. Jahr: 5 % von 380.000 € = 19.000 €
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3. Jahr: 5 % von 361.000 € = 18.050 €
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usw.
Mit dieser Methode können über 100.000 € innerhalb der ersten 6 Jahre steuerlich abgesetzt werden.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
- Neubau-Immobilien
- für die Vermietung (keine Eigennutzung)
- gestellter Bauantrag zwischen dem 01.10.2023 und de 30.09.2029
- Fertigstellung und Kauf im selben Jahr
- Immobilie für Wohnzwecke (keine gewerbliche Nutzung)
Warum ist das in Freiburg besonders relevant?
Freiburg verzeichnet hohe Baukosten, steigende Mietnachfrage und zunehmende Neubauprojekte in Stadtteilen wie Dietenbach, Zähringen, Rieselfeld und Vauban. Investoren profitieren durch die degressive AfA von einer schnelleren Amortisation und verbesserten Eigenkapitalrendite.
Kann man später von der degressiven auf die lineare AfA wechseln?
Ja, ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist zulässig. Das kann sinnvoll sein, wenn man eine konstantere Steuerplanung über viele Jahre hinweg bevorzugt – z. B. bei langfristigem Halten der Immobilie.
Wo bekomme ich Beratung oder passende Immobilienangebote in Freiburg?
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